Покупка квартиры на вторичном рынке в Наро-Фоминском округе и по всей России превратилась в операцию с непредсказуемым результатом. Даже при кажущейся юридической чистоте сделки добросовестный покупатель может потерять и жилье, и деньги из-за судебных исков от предыдущих владельцев, признанных жертвами мошенников.
Арбитражные суды ежегодно рассматривают тысячи дел об оспаривании прав на недвижимость, и большая часть исков удовлетворяется, перекладывая финансовые потери на новых собственников.
Нара-Фоминский округ, как и вся страна, столкнулся с новой опасной судебной тенденцией. Катализатором тренда стало громкое дело народной артистки Ларисы Долиной, которая продала элитную квартиру, а затем суд вернул ей жилье, ссылаясь на «основы нравственности», не обязав вернуть деньги покупательнице. Этот прецедент вскрыл системную уязвимость.
Какая недвижимость признается юристами наиболее рискованной
Эксперты выделяют несколько категорий жилья, покупка которого требует повышенного внимания и дополнительных проверок. Ниже приведены типы проблемных объектов и связанные с ними основные риски:
- Приватизированные квартиры:
— Взрослые, отказавшиеся от доли при приватизации («отказники»), сохраняют право проживания.
— Дети, выписанные без согласия опеки, могут оспорить сделку.
— Лица из старого ордера, временно отсутствующие (служба, колония). - Наследственные квартиры (полученные продавцом по наследству):
— Появление ранее неучтенных наследников (отбывавших наказание, живших за границей).
— Наличие несовершеннолетних или нетрудоспособных наследников, претендующих на обязательную долю. - Единственное жилье пожилого собственника:
— Продажа под влиянием телефонных мошенников.
— Высокий риск оспаривания сделки через суд, признания продавца недееспособным в момент ее заключения. - Квартиры с маткапиталом (приобретенные с использованием материнского капитала):
— Невыделение долей несовершеннолетним детям, что является нарушением закона.
— Оспаривание сделки органами опеки, прокурором, ПФР или вторым супругом.
Как защитить себя при покупке жилья
Профессионалы рынка советуют не ограничиваться стандартной проверкой юристом, а использовать комплекс финансовых и юридических инструментов.
Титульное страхование — единственный механизм, который страхует риск утраты права собственности уже после совершения сделки, например, из-за оспаривания ее в суде. Полис защищает не саму квартиру, а право владеть ею.
В случае положительного решения суда для истца страховая компания выплачивает добросовестному покупателю полную стоимость жилья, что позволяет избежать финансовой катастрофы. Стоимость такого полиса составляет около 0,2–0,5% от цены квартиры в год.
Эскроу-счета эффективно защищают от мошенничества в момент проведения сделки. Деньги покупателя находятся на специальном счете в банке, продавец получает их только после официальной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Механизм исключает ситуации, когда покупатель теряет средства, но не становится владельцем жилья.
«Многим кажется, что работа с риелтором страхует все риски, но это опасное заблуждение, — комментирует эксперт в области недвижимости. — Мошеннические схемы становятся все изощреннее. Речь идет о давлении на пожилых людей и о „внезапно“ объявившихся наследниках.
В таких ситуациях полис страхования титула — это не „ненужная бумажка“, а единственный финансовый щит для добросовестного покупателя».