Семья Ларисы Анашкиной могла бы стать идеальным примером для социальной рекламы. Молодые предприниматели, готовящиеся к рождению ребенка, покупают своё первое жилье в родном Мурманске. Вместо этого её история превратилась в предостережение для всех, кто решается на покупку квартиры на вторичном рынке.
Лариса просмотрела два десятка вариантов, прежде чем найти подходящий. Продавцы выглядели надёжно: женщина 40 лет, сотрудник областной больницы, и её муж — бывший сотрудник ФСБ. Объяснили продажу переездом в Подмосковье, где муж нашёл работу.
Оформила ипотеку. Для первого взноса взяла свои 600 тысяч рублей, еще четыреста одолжила у подруги. Провела три независимые проверки: риелторское агентство, знакомые юристы из другого города и Сбербанк. Всё было чисто.
Юридическая ловушка
Договор купли-продажи подписывали под камерами в присутствии служащего банка, юриста и мужа продавщицы. Особый пункт даже гласил:
«Продавец заверяет покупателя о том, что заключение договора не связано с введением его в заблуждение».
Продавцы получили всю сумму и попросили месяц на выезд. Когда срок подошёл к концу, они перестали выходить на связь. Лариса поехала к ним сама.
Суд продолжается уже год. По заявлению экс-владельцев возбудили дело о мошенничестве против неустановленных лиц. Никаких вещественных доказательств — ни переписок, ни записей разговоров.
Психологическая уловка
Проведённая экспертиза показала, что продавец в момент сделки «находилась в начинающемся расстройстве адаптации». На вопрос, как это повлияло на подписание договора, психолог в суде однозначно ответить не смог. Назначили дополнительное исследование.
Лариса уже год живёт в съёмной квартире, оплачивая ипотеку за жилье, в которое не может въехать, и судебные расходы. Беременность пришлось отложить.
В сетевом сообществе покупателей, у которых отобрали честно приобретенные квартиры, уже сотня человек. Сценарий везде одинаков: тщательно подготовленная сделка, проверки, адекватный продавец. После сделки — заявление в суд и возврат жилья прежнему владельцу.
Системная проблема
Так произошло с преподавателем МГПУ Нино Цитлидзе, купившей квартиру у пенсионерки в Москве. Она сделала даже больше необходимого: запросила историю квартиры, проверяла психическое здоровье продавца. Не помогло.
Суды основываются на статье 177 Гражданского кодекса: сделку можно признать недействительной, если человек в момент её совершения не понимал значения своих действий. Факт временного «помутнения сознания» устанавливают психологи постфактум.
Нотариальное заверение тоже не панацея. Юлия Гадельшина из Ульяновска оформляла сделку у нотариуса, который лично спрашивал продавщицу, не находится ли та под давлением. Поведение женщины не вызывало подозрений. Теперь и их выселяют.
Кто защитит покупателя?
Большинство экспертов признаёт: гарантированных способов избежать участи обманутых покупателей на вторичке почти нет. Но некоторые действия повышают шансы сохранить за собой жилье.
Адвокат Мария Честнова советует проводить психолого-психиатрическую экспертизу продавца в день сделки. Если продавец отказывается — лучше от покупки отказаться.
Важным инструментом защиты может стать статус добросовестного приобретателя. Это тот, кто приобрёл имущество, не зная и не мог знать о том, что продавец не имел прав на его отчуждение. Критерии добросовестности включают платность сделки (цена должна быть близка к рыночной), законное основание приобретения и государственную регистрацию права.
С 2019 года действует механизм государственной компенсации для добросовестных приобретателей. Если недвижимость всё же истребуется по решению суда, можно получить компенсацию от государства в размере кадастровой стоимости объекта.
Страховщик Андрей Чернов рекомендует титульное страхование — полис, защищающий право собственности от рисков, связанных с юридическим прошлым объекта. Правда, получают его не все.
Возможно ли решение?
Эксперты предлагают изменения в законодательстве: ввести обязательную психолого-психиатрическую экспертизу для пенсионеров и других рисковых категорий продавцов, четко прописать критерии «добросовестного покупателя».
Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет недвижимости» призывает приостановить суды, где добросовестных покупателей лишают прав на основании заявлений о мошенничестве.
Если покупатель оплатил недвижимость официально, не участвовал в преступлении, у него нельзя изымать квартиру!
Пока чиновники шлют отписки, Лариса из Мурманска задаётся вопросом:
На фоне общественного резонанса появилась надежда на изменение практики. Решение по делу Нино Цитлидзе было отменено кассационным судом и направлено на повторное рассмотрение. От исхода этого процесса может зависеть судьба десятков других подобных дел.
Как защититься покупателю: практические советы
Учитывая изощренность мошенников, стандартной проверки документов уже недостаточно.
Что делать, если вы уже попали в ловушку?
Ситуация, когда вы остались и без денег, и без квартиры, кажется тупиковой. Но отчаиваться нельзя. Юристы советуют действовать максимально быстро и последовательно.
Шаг 1: Немедленно обращайтесь в полицию
Не ждите, пока продавец формально оспорит сделку. Подавайте заявление о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) в отдел полиции по месту нахождения квартиры. В заявлении укажите всех участников: продавца, риелтора, возможных посредников. Приложите все документы по сделке. Это создаст официальную историю и может помочь в дальнейшем суде.
Шаг 2: Наложите арест на недвижимость
Параллельно с обращением в полицию подавайте в суд иск о признании права собственности на квартиру и наложении обеспечительных мер. Главная цель на данном этапе — добиться ареста квартиры, чтобы продавец не мог ее перепродать третьим лицам, пока идет разбирательство.
Если есть хоть малейшие подозрения, что продавец действовал под давлением, нужно немедленно бежать в суд и ходатайствовать о наложении ареста. Это единственный способ сохранить объект.
Шаг 3: Соберите доказательства добросовестности
Вам нужно доказать суду, что вы — добросовестный покупатель. Для этого соберите и подготовьте:
Шаг 4: Обратитесь за помощью к сообществу
Не оставайтесь с проблемой один на один. Вашу историю стоит опубликовать в тематических группах пострадавших в соцсетях. Коллективный опыт часто подсказывает неочевидные юридические ходы, а «народная» огласка может оказать давление на недобросовестных участников процесса.
Шаг 5: Настаивайте на уголовном преследовании мошенников
Если в вашем деле есть установленные курьеры или другие фигуранты, активно взаимодействуйте со следствием. Ваша задача — добиться, чтобы мошенники были не просто задержаны, а осуждены. Приговор по уголовному делу, в котором установлен факт обмана, станет железным аргументом для вас в гражданском суде о возврате денег или сохранении прав на квартиру.
Что в итоге? Пока в Госдуме обсуждают новые меры защиты, юристы советуют покупателям проявлять максимальную бдительность. Одним из ключевых инструментов безопасности сегодня остается титульное страхование, если страховая компания согласна взять на себя такие риски.
Не менее важна тщательная проверка продавца и понимание его мотивов. Зачем именно он продает недвижимость? Не находится ли он под давлением? Ответы на эти вопросы могут помочь избежать роковых ошибок.
Для пострадавших судебные тяжбы продолжаются. Их истории — суровое напоминание о том, что даже самая прозрачная на первый взгляд сделка может оказаться ловушкой. И решить эту «задачку со звездочкой» законодателям предстоит в ближайшее время.