Госдума разработала законопроект, который вводит «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Новые правила обяжут продавцов ждать 7 дней перед регистрацией договора купли-продажи. Это защитит покупателей от мошеннических схем, когда продавец через суд признаёт сделку недействительной. Закон может заработать уже в 2026 году.
Депутаты фракции «Справедливая Россия» внесли в Госдуму законопроект, который меняет правила сделок с недвижимостью. Инициатива направлена на борьбу с мошенничеством, при котором недобросовестные продавцы через суд отменяют уже заключённые договоры.
Сергей Миронов, лидер фракции, обосновывает инициативу:
«Партия предлагает введение „периода охлаждения“ и эскроу-счета для сделок с недвижимостью. Средства покупателя будут заморожены на двое суток после регистрации перехода права собственности. В этот период продавец сможет аннулировать сделку, если на него оказывалось давление, а банки, Росреестр и правоохранительные органы смогут проверить сигналы о мошенничестве».
Как работает схема мошенничества
Мошенники часто находят пожилых людей и предлагают им продать квартиру. После подписания договора и получения денег продавец обращается в суд. Он заявляет, что не осознавал своих действий или на него оказывали давление.
Суды часто встают на сторону пенсионеров как социально уязвимой категории. Сделку признают недействительной, квартиру возвращают продавцу, а покупатель теряет деньги.
По данным экспертов, суды удовлетворяют до 77% исков о признании сделки недействительной, если продавцом выступает пенсионер. В Москве в 2024 году зарегистрировали более 3 тысяч таких сделок. Суд признал недействительными 41% из них.
Что предлагает законопроект
Главное нововведение — «период охлаждения». Семидневная пауза между подписанием договора и его регистрацией в Росреестре. В это время стороны могут всё обдумать и проверить. Если на продавца оказывали давление, у него будет возможность обратиться в полицию.
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета, поддерживает идею, но считает предложенный срок недостаточным:
«Период охлаждения даст продавцу время разобраться в собственных мотивах, оценить выгодность сделки и противостоять мошенническим схемам.
Механизм периода охлаждения не нов — он уже успешно применяется в кредитовании и страховании, но там составляет не 2, а 14 дней. Эффективность строится на простом принципе: чем дольше нужно удерживать человека под контролем, тем сложнее это сделать».
Эксперт считает, что семи дней может быть недостаточно — предлагает минимум две недели.
Схожей позиции придерживается Леонид Слуцкий, председатель Комитета Госдумы по международным делам (ЛДПР):
«ЛДПР предлагает ввести процедуру „безопасная сделка“ при покупке квартиры у пенсионеров. Средства покупателя будут удерживаться на специальном счете в течение тридцати дней. За это время профильные службы будут обязаны разъяснить пенсионеру все вероятные риски и существующие схемы мошенничества».
Расчёты через банковские счета. Деньги покупателя будут перечислять только на банковский счёт продавца. Расчёты пройдут после регистрации сделки в Росреестре. Это затруднит работу мошенников, которые обычно требуют наличные для быстрого вывода средств.
Елена Сунцова, замруководителя юридического департамента компании «ТСН Недвижимость», подтверждает преимущества такого подхода:
«Безналичная оплата в сделках купли-продажи вторичного жилья является самой безопасной. Расчеты с использованием безналичной формы не только самыми надежными, но и менее затратными для покупателей.
Стоимость аккредитива, эскроу или номинального счета составляет от 2 до 4 тысяч рублей, тогда как аренда сейфа для наличных обходится в 6–14 тысяч».
Эскроу-счета для безопасности. Средства покупателя будут заморожены на специальном счёте в банке. Первые 48 часов после регистрации деньги останутся в банке. За это время кредитная организация и правоохранители смогут проверить сделку на признаки мошенничества.
Справка о наличии жилья. При продаже единственной квартиры продавец должен будет подтвердить, что у него есть другое жильё. Это усложнит мошеннические схемы, когда пожилого человека лишают единственного жилья.
Михаил Делягин, заместитель председателя Комитета Госдумы по экономической политике, предлагает комплексный подход:
«Кроме периода охлаждения, предлагается запретить перевод средств на любой счет, кроме счета продавца. При продаже единственного жилья — обязать продавца предъявлять справку о том, что ему есть где жить.
Я обратился с письмом к председателю Верховного суда России Игорю Краснову с просьбой разработать рекомендации судам о рассмотрении подобных дел для защиты добросовестных приобретателей».
Законопроект рекомендует проводить все сделки с недвижимостью с участием нотариуса. Нотариус обязан беседовать с участниками, проверять документы и объяснять последствия сделки. Это снизит риски оспаривания договора в суде.
Как новые правила повлияют на рынок
Покупатели получат дополнительную защиту. Семидневная пауза и эскроу-счета дадут им время на проверку и снизят риски. Процедура сделки станет чуть дольше, но безопаснее.
Для добросовестных продавцов процесс усложнится. Они не смогут быстро получить деньги. Но дополнительные проверки защитят и их от участия в мошеннических схемах.
Мошенники потеряют интерес к рынку недвижимости. Новые правила сделают их схемы рискованными и менее прибыльными.
Что делать покупателям сейчас
Законопроект ещё не принят. Максим Соловьев, эксперт по недвижимости, даёт консервативную рекомендацию:
«Советует россиянам пока воздержаться от покупки жилья на вторичке, особенно у пожилых граждан, и дождаться установления судебной практики. Такие перерывы могут помочь, но они должны быть намного длиннее — минимум 30 дней».
Он критичен к текущему предложению, считает его половинчатым и рекомендует ждать, пока закон начнёт действовать и появится судебная практика.
Пока он проходит обсуждение в Госдуме, покупателям стоит самостоятельно защищать свои интересы.
- Проводите психиатрическое освидетельствование продавца в день сделки.
- Оформляйте титульное страхование — полис стоит 0,3–0,5% от стоимости квартиры и действует до 10 лет.
- Привлекайте нотариуса к сделке, даже если это не обязательно.
- Требуйте безналичный расчёт.
- Запрашивайте у продавца справки о его дееспособности.
Меры не дадут стопроцентной гарантии, но существенно снизят риски.
Когда ждать вступления закона в силу
Законопроект находится на стадии разработки. Депутаты планируют внести его в Госдуму в ближайшие недели. Если документ пройдёт все три чтения быстро, новые правила могут начать действовать уже в 2026 году.
Для жителей Наро-Фоминского округа, как и для всех россиян, честность и безопасность сделок с недвижимостью остаются важным вопросом. Принятие законопроекта поможет защитить интересы добросовестных покупателей и продавцов.