Рынок недвижимости России в 2026 году ожидает период сдержанного роста, который будет напрямую зависеть от снижения ключевой ставки и последствий реформы льготной ипотеки.
Эксперты прогнозируют разнонаправленную динамику: цены на качественные новостройки в крупнейших городах могут вырасти, а рынок вторичного жилья и многих регионов покажет минимальный рост. Ключевым условием для оживления спроса станет снижение ключевой ставки Центробанка до 10–12%.
Умеренный рост с оглядкой на Центробанк
Аналитики сходятся во мнении, что общий рост цен на жильё в 2026 году будет незначительным и, вероятно, отстанет от инфляции. По оценке основателя Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, ежемесячный рост может составить от 0,2 до 1%.
Более активное оживление, при котором темпы роста догонят инфляцию, возможно во второй половине 2026 года. Для этого, как отмечает эксперт, ключевая ставка должна снизиться до 12%, а ипотечная — опуститься ниже 16% годовых.
Константин Апрелев
Основатель Российской гильдии риелторовСейчас есть только точечное увеличение интереса к обследованию состояния рынка со стороны потенциальных покупателей. Такая история будет наблюдаться до осени.
С осени мы ожидаем, что ключевая ставка может существенно снизиться, за ней ипотечная опустится ниже 16 процентов. С нашей точки зрения, спрос начнет возвращаться на рынок, тогда темпы роста цен могут немного увеличиться и догнать инфляцию.
Точку зрения разделяет руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Он уточняет, что для активного перевода средств граждан с банковских депозитов в недвижимость ставки по вкладам должны быть ниже 10%.
Разные сегменты — разные тренды
Рынок недвижимости не будет однородным. Ожидается, что новостройки продемонстрируют более активный рост — в среднем по России на 6–10% за год. Особенно ярко это проявится в премиальном сегменте Москвы и Санкт-Петербурга, где дефицит качественных проектов может привести к росту цен на 18–20%.
На рынке вторичного жилья динамика окажется скромнее. Прогнозируется плавное повышение цен примерно на 1% в месяц, однако значительная часть сделок по-прежнему будет заключаться со скидками. Активность здесь также будет зависеть от стоимости кредитов.
Реформа льготной ипотеки как фактор неопределённости
Ключевым событием, которое изменит спрос в 2026 году, станут изменения в программе семейной ипотеки. С 1 февраля одна семья сможет получить только один льготный кредит. Это правило уже вызвало всплеск активности в конце 2025 года.
Эксперты полагают, что после февраля может последовать заметный спад спроса на новостройки. В ответ застройщики, вероятно, увеличат скидки и спецпредложения, особенно во втором квартале. Это создаст более выгодные условия для покупателей, которые не рассчитывают на государственные программы.
Советы покупателям: стратегии на 2026 год
Для тех, кто подходит под условия семейной ипотеки и ещё не использовал своё право, оптимальным решением может стать покупка в январе, до введения новых ограничений.
Покупателям, ориентированным на рыночные ставки, стоит следить за предложениями застройщиков во втором квартале, когда вероятность получения крупной скидки наиболее высока.
Выбор между первичным и вторичным рынком останется актуальным. «Вторичка» в среднем на 40–45% дешевле, однако, как отмечает управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов, большинство клиентов сегодня предпочитают новостройки из-за более высокого качества и инвестиционной привлекательности.
Таким образом,
2026 год станет для рынка недвижимости периодом адаптации. Основными сдерживающими факторами останутся дорогие кредиты и исчерпание эффекта льготных программ.
Покупателям следует тщательно анализировать локальные предложения, быть готовыми к торгу и обращать внимание на «окна возможностей», которые откроются после изменения ипотечных правил и в случае снижения ставок ЦБ.